现代产业经济学系列讲座第14期简报
北京住房可支付能力的经济策略 ――Economic Measure of Housing Affordability in Beijing

2006年12月1日下午13：30-15：00，瑞典皇家工学院博士、助理教授杨赞（对外经济贸易大学国际房地产学院客座教授）在复旦大学管理学院李达三楼207做了一场题为“Economic Measure of Housing Affordability in Beijing”的学术报告。报告会由管理学院产业经济学系陈杰博士主持。

首先，杨赞博士简要回顾了中国在增加居民的住房可支持能力方法所出台的一些政策，如安居工程，经济适用房。指出了其研究的主要目标：（1）界定北京房产可支付能力概念，（2）讨论房产的财富效应（即是否拥有公房）对可支付能力的影响，（3）衡量“经济适用房计划”的效果，（4）强调拥房地产支付能力的统计学分布的重要性。　　

接着，其也坦言了在其研究中的一些困难，例如：如何定义可支付能力等。在其研究中，对可支付能力的定义是：居民在保证其正常的生活支出不受到较大影响时的购房承受力。在同时，其阐明了研究过程中样本选择的标准：（1）样本信息的可获得性，（2）房主的收入差异性与房子特性的差异，（3）能够监测到房产政策对样本可支付能力的影响。　　

杨赞博士的研究实际上是分为两步进行。第一步：估测“标准房”的市场价格，标准房的特性在此为：面积90平米，位于四环地区，距地铁站1.5公里之内或有9－10路以上的公交线路经过，周围1.5公里范围内的中，小学不超过两到三家，没有综合性二级或三级甲等医院，没有大型综合购特商场，便利店数目不超过5家。（2）估测一个拥有支付能力的房主最小应该达到的收入水平。并与居民的实际收入水平进行对比，得到北京市居民总体的可支付能力状况。杨赞博士基于北京市891个样本得到的统计分析结果表明：标准房2003年的市场价格应为418000元。如果以20年还款，年利率5.51%的按谒计算可得家庭每年所需购房支出为：24530元。（首付30%还不考虑在内）。再加保证家庭正常生活所需的家庭平均最低生活（在其研究中通过对北京市年鉴数据估测得到）所需的花销为33025元/年。由此得到，要在保证居民正常生活不受大的影响的前提下，购买一套标准房的话，家庭年收入至少应在57000元以上。但是，北京市2003年的统计表明：最低收入家庭的年均收入为21833元，中低收入家庭为32334元，中等收入家庭为42023元，中高收入家庭为54441元，最高收入家庭为87422元。由此得出的结论是：只有最高收入的20%的家庭能买得起标准房。即使考虑各种灰色收入的存在，这一结论也最多只能从最高收入家庭扩展到中高收入家庭，因为，收入等级越低，获取灰色收入的可能性就越少。　　

但是，如果考虑到安居工程等政府政策导致北京市拥有公房的家庭占总家庭的比例60%（1998），并且考虑房产是北京市居民最大的财富资产，比其银行存款的量更大。则北京市居民购房的可支付能力应该会有较大的提升。

杨赞博士的报告结束后，与会听众主要就样本获取的有效性，标准房变量选择的合适程度等问题进行了讨论。

整理人：产业经济学系一年级硕士研究生张兴瑞。