复旦-BI洞察 | 穿越迷雾，发掘地产市场新动能
自上世纪八九十年代起步以来，商业地产已历经30余年的起伏发展，而最近几年则是该行业首次面对真正意义上的下行周期。在当前复杂多变的市场环境下，中国商业地产市场正经历着前所未有的挑战与机遇。
“然而，正是这种阶段性下行为市场带来了重新洗牌和投资机会。” 复旦大学-BI(挪威)国际合作MBA项目2006级7班校友、CBRE世邦魏理仕中国区总裁李凌这样认为。
本期「复旦-BI洞察」，李凌校友将与我们详细分享他对于中国商业地产行业的洞见与发展战略的预测。
李 凌
复旦-BI MBA项目2006级7班校友
CBRE世邦魏理仕中国区总裁
超出市场预期的震荡，
是风险也是机会
中国商业地产市场从80年代末90年代初起步，至今有30多年的发展历程。在这30多年的时间里，最近几年是整个市场和行业第一次经历真正意义上的下行周期；而在此期间并行的新冠疫情爆发、中国经济的结构性调整、贸易战和地缘政治风险的上升等事件，让这第一次市场下行的震荡变得更加剧烈，更加难以判断其短期运行方向。
这种超出市场预期的震荡是中国商业地产行业现阶段所面临的核心挑战，具现化到市场上，表现为部分市场和物业类型较为严重的供应过剩，资产价格的下滑和投资情绪的相对低迷。但与此同时，阶段性下行和上升一样，都是商业地产运行周期里不可缺少的组成部分，是经历快速成长的中国商业地产市场走向成熟的标志，在下行调整中市场风险被出清，也意味着投资机遇的到来。
李凌分享，“我们看到经过近两年央行不断地降息和资产价格的调整，中国商业地产资产定价的吸引力逐步增强。以资本化率和借贷成本间的利差来衡量，中国一线城市优质物业的利差已经是亚太地区中最大的。接下来的1-2年里，租赁市场供需平衡的修复将是投资者判断入场时机的关键参数。在需求迅速反弹的零售物业市场和更具抗周期性的租赁住宅市场，投资活动已经开始回暖；而即将度过供应高峰的高标准仓库，和供应稀缺、租金收入稳定的核心区办公楼，同样是值得关注的投资机会。”
以领导力与本土化理念
应对市场变革
作为全球领先的商业地产服务商，CBRE世邦魏理仕是如何应对市场和客户需求的变化？又是如何巩固在市场的优势地位？
李凌告诉我们，面对当下市场的挑战与机遇，不仅需要前瞻性的视野、看见亮光，更要具备穿越迷雾、抵达目标的专业实力。CBRE致力于成为客户的战略伙伴，从结构性趋势中把握市场力量消长的契机，通过核心优势服务助力客户抓住市场中的增长点。
他在采访中说道，“我们始终以人为本，致力于实现客户和员工的成就。我们与投资者、租户和员工建立长久的伙伴关系。对客户的业务和目标进行全面、深入的了解是我们工作的重中之重。基于对于客户需求的深刻理解和公司跨领域、跨地域的合作文化，我们能够提供量身定制的最优“端到端”解决方案。同时，我们拥有全球先进的商业地产数据库，通过数据提供行之有效、无缝衔接的方案，充分提高效率。”
在本土市场保持传统的优势地位，进一步促进员工和客户的协作，兼顾个人成长、企业增长和社会可持续发展，这也是CBRE的重要课题。
其在中国区提出了本土化的人本理念与企业精神，称之为“四有四立”。四有——有梦想、有担当、有成长、有超越——是人本理念，基于CBRE员工价值主张而赋予CBRE人所共通的特质。四立——立心、立信、立行、立世——是企业精神，基于CBRE客户价值主张，由中国区全体员工与客户、商业伙伴和社区互动而形成的企业精神风貌。
CBRE世邦魏理仕在上海获“WELL铂金级认证”的办公室
培养既能适应本土市场，
又具有国际视野的团队
在团队培养上，李凌告诉我们，“团队如何协作和互动将很大程度决定我们所能提供的服务和价值，它将影响人们对CBRE的认知，从而最终影响我们的业务；当团队紧紧凝聚在一起，这将反过来加强我们的品牌影响力并助力达成业务目标。平时，我们和各行各业的企业管理人员聊得也比较多，在这个千禧一代崛起的时代节点，大家对于人才的要求，从感性层面来说，有很多是共通的。”
他从以下几个方面，给出了对职场人的一些建议：
首先，是价值观。
员工与公司价值观必须吻合。这个也是我们选择人才的重要标准。只有拥有与企业价值观一致的员工团队，才能确保公司能齐心协力为客户提供世界级标准的服务。所以，价值观是最基本的条件。
其次，也是最重要的一点，是初心。
我们认为新时代的人才需要有正确的思维方式，需要想清楚，自己究竟想成为怎样一个人？说白了，就是职场的初心。只有回答好了这个问题，才能在职场中展现出真实的自我，用正确的方式解决问题并迎接挑战，从而发挥出最大的潜力。
从我个人的经历来看，理清自己的职业思路对青年员工来说尤为重要。就像乔布斯说的那样，追寻自己内心深处的声音，先回答好这些问题：“我要成为什么样的人，我的职业理想是什么？”对一件事情的思维方式，应该从初心开始。这才是正确的、高阶的思维方式。
最后，是创新。
在今天，需求更迭、技术更新、行业变革一直在发生，江河奔流潮汐往复，行业环境的变换其实也是常态，也是一种自然生态。企业和人才持续创新，拥抱变化的能力在业务中愈发重要。回到我们的企业精神——有梦想、有担当、有成长、有超越，显得尤为珍贵，它可以帮助员工在多变的环境中主动探索、构建信任、适应变化、勇于挑战，从而拥抱变化、应对变化、决胜于变化。
践行ESG承诺，
引领行业可持续发展
CBRE是Kiplinger杂志评选的“ESG最佳表现20强企业”，也连续两年获得了HRoot大中华区卓越社会企业，李凌在介绍CBRE在社会责任方面并如何承担推动行业可持续发展的时分享到：“我们宣布了全球范围内在2040年前实现净零碳排放目标。这一承诺不仅针对我们公司自身经营活动、为业主和租户提供管理服务的物业项目，还将涵盖来自供应链的间接碳排放。2019年来，CBRE运营阶段碳排放已减少了24%，我们以提升能效和可持续性为目标，在全球管理46,500余栋建筑。”
凭借庞大的规模与专业服务能力，CBRE在推动建筑环境迈向更可持续的未来中扮演着关键角色。凭借其覆盖商业地产全周期服务的优势，整合各业务线专长领域，向业主、租户、投资者、城市管理者等客户提供“绿色地产”解决方案——为城市打造节约高效的用地和发展格局，为商业和工业地产项目打造减碳方案，在业内推动ESG体系纳入商业地产租赁和投资策略。
除了地产领域的可持续发展投入，CBRE在中国区也启动了社会责任计划——“青绿计划”。青，即茂盛年少；绿，是树叶壮盛。我们设立“CBRE青绿基金”，通过公司的资金投入，延伸我们对自然环境的关注以及对儿童和青少年的守护。过去两年来，在内蒙古和宁夏的沙化地区认捐了20,000棵树，也组织同事深入沙漠腹地，亲身体验植树和治沙的艰辛。同时，CBRE没有停止过对于困难社区、重病儿童的捐赠。我们共计投入了200余万元，用于资助先天性心脏病儿童的手术。
复旦-BI洞察
商业地产的迷雾中，我们常常会问：未来在哪里？李凌校友的分享给了我们一个清晰的答案——未来不仅藏在市场的波动中，更藏在每一个坚守初心、勇于创新的人心中。无论是企业还是个人，面对不确定性时，最重要的不是预测风向，而是锚定自己的方向。
每个人都有需要穿越的“迷雾”，但正如李凌所说，理清初心，拥抱变化，才能在奔涌的时代中找到属于自己的航道。商业地产如此，人生亦是如此。
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