国顺论坛·2020复旦不动产金融高峰研讨会

2020年11月25日，由复旦大学管理学院主办，上海市发展和改革委员会指导，上海市宏观经济学会和国家金融与发展实验室大力支持的“国顺论坛·2020复旦不动产金融高峰研讨会”顺利举办。

作为“国顺论坛”的首届论坛，除了复旦大学的学者，主办方还特别邀请了来自政府监管和标杆企业的嘉宾，他们从各自的专业领域，紧紧围绕“大资管、新循环”的主题，分享了自己的观点和实战经验，打造了一场不动产资管专业的智慧盛宴。

复旦大学管理学院院长陆雄文教授作为主办方致辞。他表示，作为产学研交流的重要平台，无论是学术地位还是历史使命与责任，复旦管院都应在当下百年未遇之变局中顺势而为，承担起国之使命，让中国和全球最好的学者与行业专家在“国顺论坛”上分享研究成果，将全球最好的商业实践与中国实践充分碰撞、交流，把中国的商业经验传播到全球去。

上海市宏观经济学会副会长，原上海市发展和改革委员会巡视员颜莹舫在发言中指出，8月份中央政治局会议提出了双循环的发展新格局，其深度逻辑应该以产业升级为主体，进入消费升级。疫情以来，国家开始发力基础设施建设，包括新基建和老基建；同时又考虑到地方政府债务风险的防控，要争取在不增加债务杠杆力的前提下，加大基础设施建设投资。因此，资产证券化成为非债务融资一个首选。他希望这次论坛通过思想碰撞和脑力激荡，能为我国不动产资产证券化进程写上浓墨重彩的一笔。

复旦大学世界经济研究所华民教授围绕“世界经济面临的挑战与中国经济展望”进行了主题演讲。“没有创新的世界将会面临生产率边界收紧，真正的创新是一个财富创造的过程，必须是内生的、本土的创新，它的基本内涵包括新的创意，对资本与劳动要素进行新的组合，形成构思和生产新的产品，最终完成生产和销售的过程。”

同时，他也提出了中国创新需要注意的问题：中国今天大量的创新是消费技术创新，相对而言，生产技术创新比较匮乏。消费技术创新会带来非理性消费，对经济增长没有太大意义，反而会产生巨大的社会成本。大数据时代的到来，并不表示算法可以解决所有问题，配置资源最好的工具仍然是价格。

最后，他建议通过大力发展工业，发挥其稳定器效应，这可以防止金融危机的发生，即使因为某些不可控因素导致了金融危机，只要有强大的制造业存在，危机并不会导致整个经济体系的崩溃。

复旦大学管理学院钱世政教授通过领展房产基金案例深入浅出、抽丝剥茧地引发大家对全球REITs市场发展经验进行思考。他总结，香港经验为国内发展带来的四个启示：第一，可免双重征税并且无最低投资资金要求，一般中小投资者没有大量资本也可以有很少的资本参与房地产投资；第二，REITs按规定将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第三，REITs的收益一是租金，二是物业重组，三是重估增值；第四，由于公募REITs都在各大证券交易所上市，这与最传统的以产权为目的的房地产投资相比，具有较高的流动性。

另外，钱世政教授也提到了REITs的作用。首先，REITs有利于完善房地产金融架构。REITs是通过资产证券化，直接融资把市场融通到房地产企业，是对以银行为主的间接融资的重要补充，是房地产产业走向成熟的必然选择。其次，引入REITs有助于分散和降低系统性风险，可以避免单一融通体系下相关政策对房地产市场硬冲击，提高房地产业化解当期的系统风险能力，提高金融体系的安全性。而从不动产企业的角度来看，REITs是实体资产证券化的手段，有助于加快重资产企业的资金循环。与发达国家和地区的REITs相比，中国公募的REITs制度还有改良的空间。吸引投资者投资，才是金融产品真正的魅力所在。

华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长崔春在论坛上分享了“国内不动产资管时代的先机与探索”。她表示，当前我国的不动产行业随着规模不断提升，已经从“增量时代”正式步入“存量时代”。做到提升不动产“质量”的突破点在于资产管理，权益属性的公募REITs将会成为未来主流的发展方向之一。我国公募REITs试点高度关注项目质量，在监管部门“优中选优”的筛选标准下，试点项目的落地可以形成良好的示范效应。后续在顺利推进的前提下，公募REITs的市场规模会不断扩大。

公募REITs的推出，在传统的不动产运营模式中，引入了资产管理人以及会计师、律师、资产评估机构等专业中介机构。一方面，依托于资产管理人的主动管理能力，公募REITs的发行可以提升不动产的运营表现，提高不动产的价值，实现长期稳定回报。另一方面，通过各专业机构的参与和市场化的监督，公募REITs的发行可以完善不动产运营的信息披露机制，改善运营管理制度和治理结构，提升不动产的运营效率。

最后，崔春也指出我国不动产资管创新格局的建立刚刚起步，在完善市场建设方面，建议“融资通畅，退出可行”。首先是融资方能够通过REITs发行顺利获得融资，其次是提升REITs市场的流动性，给投资人通畅的退出渠道。

论坛还设置了两场圆桌对话。首先由第一财经尹凡作为主持人，国家金融与发展实验室副主任曾刚，上海证券交易所债券业务中心总经理佘力，上海市发展和改革委员会财政金融综合协调处副处长张岑，上海城创投资管理股份有限公司董事兼总经理滕国纬，市北高新（集团）有限公司党组书记兼董事长、上海市北高新股份有限公司董事长罗岚6位嘉宾围绕“城市更新下基础设施建设与REITs探索实践”议题，展开了热烈的讨论。

第二场圆桌对话由喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳主持人，上海九百（集团）有限公司党委书记兼董事长、上海九百股份有限公司党委书记兼董事长许骍，上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长郁敏珺，罗森（中国）投资有限公司董事兼副总裁张晟，中海发展集团商业商业公司华东区域总经理陆凤存共同就“国内大循环之下不动产的价值管理与商业模式创新”进行了互动交流。

许骍：不动产运营需要不断用新业态、新模式赋能

九百集团在不动产方面，既是持有者，也是经营者、管理者，同时还是使用者。旗下产业布局比较合理，业绩较好的情况下，拥有的不动产每年的自身价值都在调整。

此外，内循环这块做的也比较好。比如，我们在南京西路沿线地区的一块不动产，自用比例大概在15%左右，其他就是用于合作、租赁。目前来讲，运行比较健康，整体收益在合理的范围。商业其实很难做，很多新的业态在不断涌现，一年以后又消失了。在不动产这块业务上，如果想要进一步体现其价值，我认为一定要有新的商业运行给它新的赋能。

郁敏珺：资产价值管理的核心是运营能力

资产价值回归本质，资管公司面临较大机遇。国内轻资产，无论是物业还是资管公司都比较少，我们算第一股。轻资产管理公司需要具备三个能力：除了发现价值、提升价值，更重要的是通过设计、运营、招商能力，持续的提升价值。资产价值取决于运营能力，未来要重视资产运营能力，重资产管理公司将会面临较大机遇。REITs也是如此，最后考验的还是商业物业运营能力。

未来做资产投资，关键在流通性制度。从资产投资来讲，一定需要便宜和长期的钱。目前国内资金还是比较贵，外资利率很低，REITs资产收益率这块竞争力有限；从资产管理来看，房地产下半场是存量资产和城市更新。很多产业资本开始对标黑石，涉足不动产。所以各方合力之后，一定会推动资管行业的发展。

张晟：价廉物美永远是租户的第一选择

资管与开发可以是共生共赢关系。小业态周围商业变化很快，一个商圈3-5年就会发生巨大变化。因此，小业态对自持物业的态度一定是观望。不过，我们不排除以后和开发商更多的合作，他们自持，我们做得更长久。

另外，今天从我们的角度更看重低价高频里面招商环境比较好的。如果内循环开始，国内很多产能都是富余甚至过剩，产品会回到上世纪90年代打价格战，商业利润越来越薄。我们在预测这个风险的基础上，开始考察优质物业，重新进行分类。

陆凤存：通过战略上的协同和具体项目的差异化，保持市场竞争力

从宏观角度来讲，我们和当地城市规划、社区的发展方向协同，在不同城市、不同区位的基础上，对产品和目标客户进行分类，形成不同的产品系列。因为与区域产业规划、产业导入，产业集聚相切合，结合公司跨区域的资源整合能力，能够使项目保持良好的经营水平。

从公司内部来讲，和公司投资方向战略协同，配合主业拿地，根据具体项目的需求导入相应的业态和资源，从而构建自己的生态链。从商业板块来讲，我们有成熟的产品线对应不同的城市、不同的客群，不同的体量，分布足够广，既有标准的统一性，又保持各项目的差异化。

本次论坛还邀请到了上海国际集团资产管理有限公司党委书记兼董事长邓伟利、上海东航投资有限公司副总经理王晓颖、上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司总经理助理沈捷等各方企业嘉宾参会交流。

后续复旦大学管理学院将继续联动各界“上接理论、下接实践”，持续关注不动产资管行业，把中国最好的企业实践做总结提炼，不仅为我们自己所用，还为全世界所用，坚持一个管理学院的社会责任。

管理教育推广与发展中心

2020年12月1日