【新闻】房地产市场回暖、发展趋缓；各房企存量盘活、加速转型——复旦MBA房地产俱乐部

房地产市场回暖、发展趋缓；各房企存量盘活、加速转型

——11.1复旦MBA房地产俱乐部“房地产市场形势分析与研判”讲座特别报道

11月1日晚，时值复旦管院恢复建院30周年院庆日之际，复旦MBA房地产俱乐部在广泛征求同学和同业者关注话题后，在李达三楼104教室组织了“房子，我该拿你如何是好？——房地产市场形势析与研判”讲座。活动特邀中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬先生担任主讲嘉宾。陈总运用严谨的数据为大家呈现了近期房地产形势的波澜壮阔与起伏坎坷，并展望了房地产行业的发展趋势。专家一出手，便知有没有，详实的对房地产行业现状研究，对短期、中长期趋势分析，带给在场的业内业外听众都是数不尽的收获。同时，讲座现场还邀请了一个复旦学长创业的炫酷、时尚的公司—磐纹科技，展示了应用于房地产建材领域的最新的3D打印技术，也是让大家大开眼界。

对于房地产现状研判，陈总认为房地产市场持续回暖，全年销售额有望创新高，加快库存去化、刺激投资为房地产重点。关于房地产现状，可以从五大因素予以分析：一、政策。宽松的货币环境有利于房地产市场需求持续释放，多轮降准降息释放流动性、降低资金成本、“首付”再降等刺激，二线城市需求释放值得期待，一线城市需求提升幅度有限，而三线城市对政策敏感性仍然不高。同时，房地产市场作为稳增长的重要环节，有望获得更多政策支持。二、新房价格。2015年1-9月百城住宅累计上涨2.61%，8、9月同环比双涨。二三线城市仍下跌的情况下，一线城市各季度住宅价格上涨11.87%，涨幅持续扩大。三、新房成交及价格走势。宽松政策下市场持续回暖，三季度成交量为近五年最高，一线城市成交量三季度增幅近六成。但“去库存”仍为市场主基调，对于绝大多数房企来说仍是难点，同时中长期来看三四线城市去化压力犹存。房价同步趋于平稳。四、土地供需和价格。前三季度土地供需规模维持低位，三季度降幅趋缓，土地投资规模大幅收缩，投资布局多在一线城市。因此成交结构变化致楼面价连创新高，溢价率回升。五、其它动态。其它许多关注点也会更有利于分析房地产现状，如房企债券融资规模扩大，海外融资意愿下降；又如商品房销售持续回暖，但投资增速逐月回落，所以房产作为投资需谨慎考虑；行业集中度的加大，也使房企生存模式更趋规模性和专业性。

基于对房地产现状的研判基础，对房地产未来中长期的市场形势分析可以得出结论：发展趋缓。原因有三，一是经济方面，GDP增速直接影响房地产市场的走向；二是城镇化仍带来需求空间，但驱动力减弱；三是抚养比上升，人口红利趋于减弱。对于产品的进一步分化研究，陈总预判2020年刚需产品将下降，改善型、养老型需求占比将上升。而商业地产了，将步入去粗存精、优胜劣汰的时代。产业地产存在发展机遇，但也面临激烈竞争；文化旅游地产发展势头强劲，但也存在风险。

而未来，新型城镇化下我国大中小城市发展特点差异性将越来越明显。对于一线城市来讲，盘活存量、存量房价值提升将成为楼市发展的突破口。对于二线城市而言，热点城市市场潜力大，未来尚有较大投资空间。而之于县级市，受益于城镇化进程的推进，未来市场发展空间较大。

因此，在市场新常态下，各房企都要去加速转型寻求新的利润增长点。轻资产模式、以物业服务为突破口的社区增值深挖，都不失为一些有效且值得总结的出路。

听完陈总关于房地产形势专业与详实的分析后，参与讲座的同学都纷纷反应受益匪浅。有许多在其它教室上自习的同学听闻该讲座精彩后都纷纷中途参与聆听学习，直到讲座结束人数越来越爆满，由此可见一斑。未来，房地产俱乐部将结合行业动态、同学和业内人员需求开展更多更精彩的话题与探讨，愿与大家一起携手努力打造地产人优秀的交流平台而努力。